Το Εφετείο έκρινε αντισυνταγματικές τις πρόνοιες για την προστασία εγκλωβισμένων αγοραστών.The Court of Appeal held the provisions for the protection of trapped buyers as unconstitutional
Το Εφετείο έκρινε αντισυνταγματικές τις πρόνοιες για την προστασία εγκλωβισμένων αγοραστών
Το Εφετείο έκρινε σε πρόσφατη απόφασή του τη συνταγματικότητα των προνοιών του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 (στο εξής «ο Νόμος») με τίτλο, «Προστασία Αγοραστών», οι οποίες αφορούν και ρυθμίζουν τη διαδικασία έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας αγοραστών δια της απάλειψης ή απαλλαγής προγενέστερων, της κατάθεσης στο Κτηματολόγιο συμβολαίου αγοράς, εμπράγματων βαρών. Αποφασίστηκε ότι οι εν λόγω πρόνοιες αντίκεινται στο Άρθρο 23 (δικαίωμα στην ιδιοκτησία) και στο Άρθρο 26 (δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως) του Συντάγματος.
Η εν λόγω απόφαση έχει ιδιαίτερη σημασία καθότι επηρεάζει την προστασία των δικαιωμάτων των τραπεζών και άλλων δανειστών με εγγεγραμμένες υποθήκες επί ακινήτων. Οι πρόνοιες για την προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών είχαν εισαχθεί στον Νόμο με στόχο την προστασία των αγοραστών ακινήτων που δεν μπορούσαν να αποκτήσουν τίτλο ιδιοκτησίας. Ωστόσο, μέσω αυτών των διατάξεων επιτράπηκε η απάλειψη ή απαλλαγή των εμπράγματων βαρών χωρίς την καταβολή αποζημίωσης, προκαλώντας αντιδράσεις κυρίως από Τραπεζικά Ιδρύματα.
Το Εφετείο αποφάσισε ότι το άρθρο 44ΚΒ του Νόμου επιτρέπει την απάλειψη ή απαλλαγή εγγεγραμμένων υποθηκών χωρίς δίκαιη αποζημίωση, κάτι που αντιβαίνει στις διατάξεις του Άρθρου 23 του Συντάγματος. Ειδικότερα, το Άρθρο 23(4) επιτρέπει τη στέρηση περιουσιακού δικαιώματος μόνο για συγκεκριμένους λόγους και με καταβολή δίκαιης αποζημίωσης. Η μεταφορά της υποθήκης σε άλλο ακίνητο κατά το Εφετείο, δεν αποτελεί δίκαιη αποζημίωση, καθώς δεν διασφαλίζεται η ίδια αξία και προτεραιότητα του περιουσιακού δικαιώματος. Περαιτέρω, κρίθηκε ότι ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δεν έχει εξουσία να αποφαίνεται επί ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, πόσο μάλλον να τα καταργεί, χωρίς διαταγή Δικαστηρίου, ως συμβαίνει δυνάμει των προνοιών του Νόμου.
Η απόφαση έκρινε επίσης ότι η εξουσία που δόθηκε στον Διευθυντή του Κτηματολογίου να απαλείψει υποθήκες χωρίς να διασφαλίζεται η εκτέλεση της σύμβασης υποθήκης, παραβιάζει το δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως, όπως κατοχυρώνεται στο Άρθρο 26 του Συντάγματος. Η παρέμβαση αυτή συνιστά παράβαση της αρχής ότι οι συμβάσεις πρέπει να τηρούνται όπως συμφωνήθηκαν από τα συμβαλλόμενα μέρη (pacta sunt servanda).
Με δεδομένη τη δεσμευτικότητα των αποφάσεων του Εφετείου δυνάμει των αρχών του νομολογιακού προηγούμενου, η απόφαση είναι εξαιρετικής σημασίας ως προς τα δικαιώματα των πιστωτικών ιδρυμάτων και άλλων δανειστών. Περαιτέρω, επιβεβαιώνει την ανάγκη για ισορροπία μεταξύ της προστασίας των δικαιωμάτων των αγοραστών και της διασφάλισης τωνδικαιωμάτων των δανειστών.
The Court of Appeal held the provisions for the protection of trapped buyers as unconstitutional
The Court of Appeal recently ruled on the constitutionality of the provisions of the Transfer and Mortgage Law 9/1965 (hereinafter "the Law") titled «Protection of Buyers», which regulate the process of issuing title deeds to buyers through the elimination or release of prior encumbrances upon the filing of a purchase contract with the Land Registry. The Court determined that these provisions are contrary to Article 23 (right to property) and Article 26 (right to contract freely) of the Constitution.
This decision is particularly significant as it directly affects the protection of the rights of banks and other creditors with registered mortgages on properties. The provisions for the protection of trapped buyers were introduced into the Law to safeguard property buyers who could not obtain title deeds. However, these provisions allowed for the elimination or release of encumbrances without compensation, leading to objections mainly from banking institutions.
The Court of Appeal decided that section 44KB of the Law permits the elimination or release of registered mortgages without fair compensation, which contravenes the provisions of Article 23 of the Constitution. Specifically, Article 23(4) allows for the deprivation of property rights only for specific reasons and with the payment of fair compensation. The Court of Appeal concluded that transferring the mortgage to another property does not constitute fair compensation, as it does not ensure the same value and priority of the property right. Furthermore, it was determined that the Director of the Department of Lands and Surveys does not have the authority to decide on property rights, let alone abolish them without a court order, as provided by the Law.
The decision also ruled that the authority given to the Director of the Land Registry to eliminate mortgages without ensuring the execution of the mortgage contract violates the right to contract freely, as enshrined in Article 26 of the Constitution. This intervention constitutes a breach of the principle that contracts must be honoured as agreed by the contracting parties (pacta sunt servanda).
Taking into account the binding effect of judgments of the Court of Appeal pursuant to the principles of precedent, the judgment is of extreme significance with regards to the right of credit institutions and other creditors. Moreover, it confirms the need for a balance between protecting buyers' rights and securing creditors' rights.
Αιμιλία Χριστοδούλου/Emilia Christodoulou
Head of Real Estate Sector, Partner
